Vad är en förvaltningsfastighet? Hur hanteras dessa enligt K3 respektive IFRS? Här finns svaren på några av de vanligaste frågorna vad gäller förvaltningsfastigheter.
Vad är en förvaltningsfastighet?
En fastighet som innehas med syftet att den ska generera hyresinkomster och/eller värdestegring definieras som en förvaltningsfastighet. Det kan handla om såväl ägda som leasade fastigheter. Begreppet fastighet inkluderar både byggnader och mark.
I både K3 (BFNAR 2012:1) och IAS 40 beskrivs även vad som inte är en förvaltningsfastighet. Det handlar då om fastigheter som används i ett företags löpande verksamhet, till exempel för produktion eller administration. Inte heller fastigheter som innehas med syftet att de ska säljas klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Hur hanteras förvaltningsfastigheter enligt K3?
I balansräkningen hanteras en förvaltningsfastighet på samma sätt som andra fastigheter som är anläggningstillgångar. Det finns dock regler vad gäller notupplysningar om förvaltningsfastigheter i K3. Det är bara större företag, enligt årsredovisningslagens definition, som behöver lämna notupplysningar enligt nedan;
- Redovisat värde
- Verkligt värde
- Vilken metod som använts och vilka antaganden som gjorts för att fastställa det verkliga värdet
- Hur stor del av fastighetsbeståndet som värderats av en oberoende värderingsman
- Eventuella begränsningar i rätten att avyttra fastigheterna, eller begränsningar i rätten att disponera hyresinkomst eller försäljningslikvid
- Väsentliga åtaganden att köpa, uppföra, reparera, underhålla eller förbättra förvaltningsfastigheterna
Det räcker att lämna dessa upplysningar på aggregerad nivå, det vill säga uppgifterna behöver inte lämnas för varje fastighet utan kan lämnas för det totala beståndet av förvaltningsfastigheter.
En fastighet som delvis är en förvaltningsfastighet ska i normalfallet delas upp mellan byggnader, mark och förvaltningsfastighet.
Hur redovisas förvaltningsfastigheter enligt IFRS?
Vid förvärv av en förvaltningsfastighet ska värdering ske till anskaffningsvärde, inklusive transaktionskostnader. Detta blogginlägg är på en övergripande nivå och önskas mer guidning kring vad som ska ingå i anskaffningsvärdet hänvisas till IAS 40.
Vad gäller värderingen efter det första redovisningstillfället finns det två olika alternativ;
- Värdering till anskaffningsvärde
- Värdering till verkligt värde
Som huvudregel ska samma redovisningsprincip användas för samtliga förvaltningsfastigheter (det finns ett undantag i IAS 40, punkt 32A). Byte av redovisningsprincip får endast göras om det ger en mer tillförlitlig och relevant information och enligt IAS 40 är det osannolikt att ett byte från verkligt värde till anskaffningsvärde uppfyller dessa kriterier. Även om redovisning sker till anskaffningsvärde ska upplysning lämnas om förvaltningsfastigheternas verkliga värde.
Vad gäller vid värdering till verkligt värde enligt IFRS?
Att tillämpa verkligt värde som redovisningsprincip för förvaltningsfastigeter innebär i normalfallet att alla förvaltningsfastigheter ska värderas till verkligt värde. Det finns dock några undantag, bland annat;
- Vid avsaknad av både en aktiv marknad och andra grunder för en beräkning av verkligt värde
- En förvaltningsfastighet under uppförande (och där det inte finns möjlighet till tillförlitlig värdering)
Om en förvaltningsfastighet, oavsett om under uppförande eller inte, tidigare har värderats till verkligt värde kan ett företag inte ändra till värdering till anskaffningsvärde även om marknaden blir mindre aktiv eller om värderingen av andra skäl blir svårare.
Värdering till verkligt värde sker vid varje rapporttillfälle och de vinster eller förluster som uppkommer vid värderingen ska redovisas i den periodens resultaträkningen.
Reglerna kring hur värderingen till verkligt värde ska göras finns i IFRS 13, vilket inte är en del av detta blogginlägg.
Vilka notupplysningar ska lämnas om förvaltningsfastigheter enligt IFRS?
Av IAS 40 punkt 74-79 framgår det vilka notupplysningar som krävs vad gäller förvaltningsfastigheter. Det som kan sägas på mer övergripande nivå är att upplysningarna ska beskriva många av de saker som behandlats ovan, till exempel om värdering sker till verkligt värde eller anskaffningsvärde, hur företaget gör för att klassificera sina förvaltningsfastigheter och hur värderingen gjorts med mera.
Det finns även ett antal specifika upplysningar beroende av om förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde eller anskaffningsvärde. För mer detaljer hänvisas till ovan nämnda punkter i IAS 40.
Bra att tänka på angående förvaltningsfastigheter
Det finns, som beskrivet ovan, många frågor att ta i beaktande när ett företag har förvaltningsfastigheter. Dessa frågor kan vara komplexa och kräva en del planering och resurser för att hanteras på ett korrekt sätt. Det är därför bra att sätta en plan för dessa frågor i god tid innan en delårsrapport eller årsredovisning ska tas fram.
Behöver du stöd eller rådgivning om K3, IFRS eller andra redovisningsfrågor? Hör av dig till våra specialister!
