Bostadsmarknaden är svajig just nu och rekordmånga bostadsrätter ligger ute till försäljning. Oavsett om du säljer din bostadsrätt med vinst eller förlust finns det några saker du ska tänka på inför deklarationen och redovisningen av försäljningen. Amanda Tjernström, skatterådgivare vid Skeppsbron Skatt, guidar dig genom allt du behöver veta!
Med bostadsrätt menar vi i detta inlägg en privatbostadsrätt i en äkta bostadsrättsförening. För det fall du har frågor om en näringsbostadsrätt eller en privatbostadsrätt i en oäkta förening ber vi dig kontakta oss.
När ska försäljningen deklareras?
Har du under 2022 sålt din bostadsrätt ska du redovisa försäljningen på din inkomstdeklaration som du lämnar in 2023. Det kan dock vara en idé att se till att ha koll på alla belopp och avdrag redan nu.
Det är undertecknande av bindande köpekontrakt som styr vilket inkomstår du ska redovisa försäljningen. Du ska deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet, det vill säga i detta fall redovisas försäljningen 2023 (i deklarationen som gäller inkomståret 2022).
Om du ska få en tilläggsköpeskilling som inte är känd till beloppet vid signerandet av köpekontraktet redovisas tilläggsköpeskillingen året efter att beloppet blev känt. Detta även om du inte har fått betalningen ännu.
Hur beräknas vinst och förlust?
Du beräknar din vinst eller din förlust på följande sätt:
a) Försäljningspriset
b) Minus försäljningsutgifter (-)
c) Minus inköpspris (-)
d) Minus förbättringsutgifter (-)
e) Minus kapitaltillskott (-)
f) Minus andel av inre reparationsfond vid försäljningen (-)
g) Plus andel av inre reparationsfond vid köpet (+)
h) Plus återföring av uppskovsbelopp (+).
Du får fram antingen ett positivt belopp (vinst) eller ett negativt belopp (förlust).
Se nedan för beskrivning av de olika delarna.
a) Försäljningspriset
Försäljningspriset är köpeskillingen enligt köpekontraktet. Om du får ersättning utöver köpekontraktet för extra lägenhetsutrustning ska detta läggas till försäljningspriset.
b) Försäljningsutgifter
Det finns ett antal kostnader som räknas som försäljningsutgifter. Exempelvis är det följande:
- Mäklarkostnader
- Kostnader för Hemnet
- Vissa utgifter för styling av lägenheten (exempelvis konsultation och fotografering)
Vissa kostnader får du dock inte räkna som en försäljningsutgift. Detta gäller exempelvis städning och inköp av möbler eller andra prydnadsföremål.
c) Inköpspris
Inköpspriset är det du betalade för bostadsrätten. Du får även lägga till eventuella avgifter till bostadsföretaget i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter) och inköpsprovision.
d) Förbättringsutgifter
Som förbättringsutgifter räknas ombyggnad, anskaffande av utrustning som inte har funnits tidigare samt vissa förbättrande reparationer och underhåll. Förbättringsutgifterna måste uppgå till minst 5 000 kr per år för att få räknas med.
När det gäller förbättrande reparationer och underhåll måste åtgärderna ha utförts under försäljningsåret eller de fem föregående åren för att få räknas med. Bostadsrätten måste också vara i bättre skick vid försäljningen än vid köpet för att de förbättrande reparationerna eller underhållet ska få räknas med. Hur stor del av kostnaderna som får tas med avgörs av hur stor skillnad det är mellan skicket av det som åtgärdats mellan då du köpte bostadsrätten och då du sålde den. Skatteverket har en bra e-tjänst för att räkna ut hur mycket av kostnaden som får tas med.
Du får inte räkna med den del av kostnaden som du har fått som ROT-avdrag. Du får inte heller räkna med din egen arbetsinsats, inköp av verktyg eller arbetskläder mm. Om bostadsrätten var nybyggt när du köpte den får du inte heller räkna med vissa typer av renoveringar.
e) Kapitaltillskott
Om du har lämnat kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen i syfte att de ska användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av förbättringsarbeten på fastigheten får de i vissa fall räknas med i kapitalvinstberäkningen.
f och g) Andel av inre reparationsfond vid försäljning respektive köp
Bostadsrättsföreningen kan ha en fond där du som ägare kan få pengar för att reparera din bostadsrätt. Bostadsrättens andel ska inte räknas med i försäljningspriset eller inköpskostnaden.
h) Återföring av uppskovsbelopp
Du kan tidigare ha fått uppskov med att betala vinsten vid en tidigare bostadsförsäljning. Du ska då återföra uppskovsbeloppet till beskattning när din så kallade ersättningsbostad säljs. [finns det något inlägg att länka till Victoria?]. Du hittar beloppet som ska återföras som en specifikation på din inkomstdeklaration.
Beskattning av vinst eller avdrag vid förlust
När du räknar ut din skatt ska du räkna samman dina kapitalinkomster och kapitalvinster och sedan dra av dina kapitalutgifter och kapitalförluster. Du kommer då fram till ett överskott eller ett underskott i inkomstslaget kapital.
Kapitalinkomster = räntor, utdelningar, schablonintäkter och uthyrningsinkomster mm.
Kapitalvinster = vinst vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper mm.
Kapitalutgifter = ränteutgifter mm.
Kapitalförluster = förlust vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper mm.
Om du har gjort beräkningen ovan vid försäljning av en bostadsrätt och kommer fram till ett positivt belopp har du gjort en vinst på din försäljning. Du ska betala 30 % skatt på 22/30-delar av vinsten. I praktiken innebär detta alltså att du ska betala 22 % i skatt på vinsten. Om du exempelvis har gjort en vinst om 100 000 kr ska du således betala 22 000 kr i skatt.
Om du istället kommer fram till ett negativt belopp har du gjort en förlust på din försäljning. Du får dra av 50 % av förlusten vid beräkningen av ditt överskott eller underskott i inkomstslaget kapital. Om du får ett totalt underskott i inkomstslaget kapital får du en skattereduktion. Om underskottet är högst 100 000 kr så är skattereduktionen 30 % av underskottet. Om underskottet är högre än 100 000 kr så får du skattereduktion med 30 % på 100 000 + 21 % på den del av underskottet som överstiger 100 000 kr.
Hur du deklarerar försäljningen
Om du har sålt en privat bostadsrätt ska du deklarera försäljningen på en blankett som heter K6.
På blanketten ska du bland annat ange information om bostadsrätten och huruvida den har använts för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende. Du ska även beräkna vinsten eller förlusten, samt ange om du ansöker om uppskov med beskattning av vinsten.
