Redovisning av moms vid uthyrning av fastigheter kan vara svårt. Här går vi igenom hur momsen ska redovisas och hur avdragsrätten för ingående moms fungerar.
Uthyrning av fastigheter är i regel undantagen från moms. Det innebär att den som hyr ut fastigheten inte ska ta ut någon moms på hyran och har därmed inte rätt till avdrag för ingående moms.
Det finns dock en möjlighet att bli frivilligt skattskyldig vilket innebär att uthyraren lägger moms på hyran för lokaler (LOA) som hyrs ut till någon som stadigvarande ska bedriva momspliktig verksamhet i lokalen eller fastigheten. Uthyraren får i gengäld göra avdrag för ingående moms på kostnader som är direkt hänförliga till den uthyrda lokalen och visst avdrag för momsen på gemensamma kostnader.
För att bli frivillig skattskyldig måste uthyraren ställa ut en hyresavi med moms inom sex månader från det att hyresgästen tillträdde lokalen.
De som kan beviljas frivillig skattskyldighet är:
Fastighetsägare, bostadsrättshavare, förstahands- eller andrahandshyresgäst som hyr ut eller på annat sätt upplåter verksamhetslokaler eller hela byggnader till hyresgäst som stadigvarande använder lokalen eller fastigheten i momspliktig verksamhet.
Redovisning av moms vid förutbetalda hyror
När man har en fastighet där man aviserar hyran med utgående moms (hyresgäster som är momspliktiga) måste man i redovisningen ta hänsyn till förutbetalda hyror. Det vanligaste är att avierna ställs ut i förskott och om de också betalas i förskott så påverkar det momsdeklarationen.
Exempel:
Om ett företag har en fastighet och ska avisera för kvartal 3 görs aviseringen i juni med förfallodatum den 30/6. Hyror ska normalt betalas i förskott.
Hyran erläggs i förskott:
Om hyresgästen betalar senast på förfallodatum ska momsen redovisas i momsdeklarationen för kvartal 2 och intäkterna ska bokföras som förutbetalda hyror.
Hyran erläggs inom hyresperioden:
Om hyresgästen betalar efter förfallodatum men i den period som hyran avser ska momsen redovisas i kvartal 3. Om hyresgästen i ovanstående exempel betalar hyran under hyresperioden, dvs kvartal 3, så ska momsen redovisas i momsdeklarationen för kvartal 3.
Hyran erläggs efter hyresperioden:
Om hyresgästen betalar efter hyresperioden (kvartal 3) i exemplet ovan, ska momsen ändå redovisas i momsdeklarationen för kvartal 3. Detsamma gäller om hyran inte betalas alls. Den utgående momsen redovisas alltså alltid senast i redovisningsperioden efter förfallodatum, eftersom hyresperioden då är tillhandahållen.
Motsvarande gäller för hyresgästens avdragsrätt, det vill säga den ingående momsen får lyftas vid förskottsbetalning eller i den period då hyresperioden är tillhandahållen.
Frivillig skattskyldighet är möjligt vid uthyrning till stat och kommun trots att verksamheten är momsfri.
Avdragsrätt för ingående moms
Avdragsrätten för den ingående momsen på fastigheter beror på om man har kommersiella fastigheter och lokaler eller privatbostadsfastigheter.
Om man till exempel har en fastighet som har en total area på 1 500 kvm, där 1 275 kvm är privatbostäder och 225 kvm lokaler. Fördelningen blir 85% bostäder (BOA) och resterande 15% (LOA). Av den gemensamma ingående momsen får man då lyfta 15%. Momsen på kostnader som är direkt kopplade till bostäder är avdragsgilla med 0% och kostnader som direkt kopplade till lokaler som hyrs ut med moms är 100% avdragsgilla.
Avdragsbegränsningen gäller också i det fall lokalhyresgäster bedriver momsfri verksamhet, exempelvis banker och försäkringsbolag, eftersom det då inte är möjligt att fakturera hyran med moms till dessa. Undantaget är uthyrning till stat och kommun, där frivillig skattskyldighet är möjligt trots att verksamheten, exempelvis skolor och sjukvård, är momsfri.
